案例详情
项目名称: 佛山·南海万科广场
开发商: 万科企业股份有限公司
案例类别: 城市综合体
服务内容: 营销代理

项目基本信息:

项目位于南海区桂城桂澜路与佛平路交汇,广佛地铁1号线南桂路地铁站B出口处,项目处在的桂城东商圈是商业发展最成熟、居住氛围最浓厚的区域,整个项目体量为54万㎡,其中住宅22万㎡,公寓3.7万㎡,自持集中商业5.5万㎡,地铁步行街2.2万㎡,写字楼约2万㎡,其中步行街商铺全部用于销售。

 

项目需要解决的核心问题:

    1)    一期地铁步行街:

    ①   遭遇强势竞争者(南海万达广场),主城区居民对万科商业品牌认可度低;

    ②   因村民返还问题,认筹前不?#24066;?#20219;何商业资料出街,推广受阻;

    ③   1、2、3层同时启动认筹,多数客户关注1层小面积铺位;2、3层铺位共119个,占比60%以上,去化?#35759;?#36739;大。

    2)    二期广场铺:

    ①   多项目同时面世,市场下行,价格开始下滑,投资客?#32422;?#26684;的预期降低;

    ②   二期商铺位于住宅底商,客户对其商业价值较于首期步行街铺?#34892;?#29702;落差。

    3)    余货促销期:

    ①   投资市场低迷,客户投资热情降低;

    ②   余货多为高单价、高总价或者位置较偏的首层铺位,投资门槛较高;

    ③   余货阶段,开发商?#21830;?#20379;的推广渠道减少。

     

解决问题的核心操作思路:

    针对一期地铁步行街营销策略:

    1)    针对竞争对手与项目之间的差异,突出南海万科广场独有的商业价值:

    ①   对比地铁上盖与非地铁上盖的区别,提炼“广佛在售的地铁铺王”的核心价值点,拔高客户对本项目的预期;

    ②   对比万达模式金街与购物?#34892;?#20043;间的人流动线(街、MALL分离),本项目步行街通过下沉式广场和各层的连廊与购物?#34892;?#20114;动,?#23665;?#21161;购物?#34892;?#24378;大的人流带动作用,强化价值。

    2)    万科商业经营管理部拟定租金,设置返租点数,以3、4、5、5、6%递增,保证5年返租收益是可?#20801;?#29616;的,从而实现购物?#34892;?#21644;步行街的经营效益最大化。

    3)    通过做大1、2、3层商铺价差、增加餐饮功能和增加天台赠送面积等多种途径强化二、三层的投资价值,成功把偏好?#32422;?#27604;、投资能力相对?#31995;?#30340;投资客引导到二、三层。

    针对二期广场铺营销策略:

    4)    不再返租,而是直接销售,以低实收契?#31995;?#36855;市场需求;

    5)    通过线下引导突出下沉式广场的价值,广场是整个南海万科广场的中庭。选取佛山、广州、深圳等成熟下沉式广场案例,引导客户,拔高客户预期。通过售楼部现场包装,提高客户对于广场人气集聚度高的印象,客户?#19978;?#22330;实地体验广场休?#23567;?#23089;乐及其向心功能。

    针对余货营销策略:

    6)    分析每个商铺的特性,重点推售逐个击破。

    开业前,线下主要以工程款客户回款套现为议价口径,结合购物?#34892;?#21644;步行街的招商进度进行线上推广,促进余货去化;

    开业后,结合购物?#34892;目?#19994;情况渲染,?#32422;拔?#21360;良品和优衣库开业节点进行线上推广,线下通过?#34892;?#30340;资源整合,以二期商铺收铺为节点,约访旧客,万科同享会转介客户,对余货商铺进行调价去化。

     

项目整体评价:

通过对区域价值的包装,提升项目的区域价值(广佛?#34892;?#36724;上在售的与地铁无缝连接?#21335;?#30446;),深化步行街人流动线价值,强化与购物?#34892;?#30340;互动关系,成功在竞争激烈的广佛商业市场中突围而出;同时,针对一二期不同的产品特性(地铁步行街商铺和广场商铺),在营销策略上采取一定的调整,满足更大范围客户的需求;结合整个项目的不同节点增加客户拓展的力度,实现项目价值提升、客源保证、策略控制等方面的要求,以满足项目营销战略的达成。

恒大狼队虎队
球探体育比分手机版 龙虎赌博押注技巧 时时彩技术交流论坛 快乐时时开奖查询 11选5任五追号方案 二八杠生死活门口诀 彩票大小单双技巧 财神捕鱼官方下载 谁知道春秋彩票可靠 时时彩开奖 九龍娱樂 竞彩足球胜平负 河北时时平台下载 重庆时时三星组选走势图 北京pk10赛车开结果 518电玩城